Россияне меняют подход к приобретению недвижимости. На глазах появляется устойчивая тенденция к использованию программ рассрочки от застройщиков, а также накоплений вместо ипотечного кредитования. Причина – желание избавиться от долгосрочных обязательств, избежать высоких процентных выплат банкам.
Статистические данные говорят об увеличении популярности программ рассрочки на первичном рынке недвижимости – их доля достигла 35% относительно общего объема. В начале года подобные предложения являлись единичными случаями на рынке. Но теперь строительные компании активно развивают программы рассрочки для оптимизации поиска потенциальных покупателей.
Аналитическое агентство MSK1.RU провело исследование особенностей данного финансового инструмента.
Сравнительный анализ финансовых инструментов
В 2025 году рассрочка от застройщиков показывает преимущества перед ипотечным кредитованием. Условия рассрочки отличаются небольшим первоначальным взносом в диапазоне 10-15% и возможностью проведения ежеквартальных платежей. Но главное – отсутствие процентных начислений на остаток задолженности у ряда застройщиков, что принципиально отличает данный продукт от банковских предложений.
Однако Центробанк выражает обеспокоенность относительно возрастающей популярности программ рассрочки, указывая на потенциальные риски. Регулятор акцентирует внимание на недостаточной защищенности прав потребителей и возможной непредсказуемости рынка. Существуют опасения относительно потенциального влияния увеличения спроса на инфляцию.
При этом необходимо отметить ограниченность регуляторных возможностей Центробанка в строительном секторе. Аналитики прогнозируют рост популярности программ рассрочки в условиях сохранения высокой ключевой ставки и соответствующих процентных ставок по ипотечным кредитам.
– Рынок уже построенной недвижимости испытывает давление вследствие увеличения базовых ипотечных ставок свыше 23-25% и сокращения программ льготного кредитования, – отмечает Елена Земцова. Именно она занимается управлением в Delta estate. – Параллельно наблюдается устойчивый рост стоимости жилья, обусловленный увеличением себестоимости строительства.
На международных рынках растет цена строительных и отделочных материалов, специализированного оборудования. Увеличиваются расходы, связанные с работой подрядчиков. Давление на сектор оказывает рост цены проектного финансирования, с которым сталкивается бизнес.
Согласно прогнозам, в 2025 году ожидается беспрецедентное повышение цен на строительные материалы до 30%. Максимальное удорожание прогнозируется в сегментах металлоконструкций, цементной продукции, гипсокартонных изделий, строительных смесей и сантехнического оборудования.
Финансовые показатели строительного сектора
– Наблюдается устойчивость крупнейших застройщиков. Совокупная чистая прибыль десяти ведущих компаний превысила 83 миллиарда рублей в первом полугодии, сохраняя положительную динамику независимо от макроэкономической ситуации.
– Строительные компании компенсируют возросшие производственные издержки посредством увеличения конечной стоимости квадратных метров для обеспечения рентабельности проектов, – комментирует ситуацию эксперт рынка недвижимости. – В текущих условиях застройщики предлагают существенные дисконтные программы. Современный размер скидок варьируется от 10-15% до 25-30% в отдельных проектах, что значительно превышает традиционный показатель в 5-10%, характерный для допандемийного периода.
Застройщиков предлагают программы рассрочки, включая беспроцентные варианты, в качестве альтернативы ипотечному кредитованию.
– Можно ли это назвать действительно рискованным мероприятием?
– Данный финансовый инструмент характеризуется рисками в сравнении с ипотечным кредитованием, учитывая ограниченный срок предоставления – преимущественно до 2 лет. Необходим тщательный анализ возможностей потенциальных клиентов. Однако данный механизм сохранит позиции основного драйвера рынка в 2025 году.
– Что с уже построенным жильем? Там такая же ситуация?
– Рынок характеризуется избыточным числом переоцененных предложений. Собственники традиционно ориентировались на динамику первичного рынка, однако отсутствие поддержки в виде программ льготного кредитования привело к увеличению периода экспозиции объектов.
– Получается, сейчас самое время реализовать недвижимость?
– Текущий период предоставляет возможности для реализации недвижимости, – отмечает специалист. – Ужесточение условий, повышение требований к первоначальному взносу до 50% и сохранение тенденции к увеличению стоимости на первичном рынке способствуют переориентации потенциальных покупателей на вторичный рынок.
Аналитические данные «Единой информационной системы жилищного строительства» (ЕИСЖС), функционирующей под управлением «ДОМ.РФ», говорят о диспропорциях на рынке недвижимости. Ситуация характеризуется волатильностью и расхождением между объемами строительства и реальным спросом.
Совокупный объем строящегося жилья достиг исторического максимума в 120 миллионов квадратных метров. География строительства показывает степень региональной концентрации: доминирующие позиции занимает Московский регион с показателем 27 миллионов квадратных метров и Санкт-Петербург, где возводится 10 миллионов квадратных метров жилой недвижимости. При этом Санкт-Петербург даже превзошел традиционно активный Краснодарский край по масштабам строительства. Данные говорят о 8,3 против 6 миллионов квадратных метров соответственно.
Анализ демонстрирует увеличение объемов строительства: за прошедший год показатель вырос на 12,7 миллиона квадратных метров. Инвестиционные решения, принятые девелоперами в период экономической неопределенности, вызывают сомнения в их экономической целесообразности и создают дополнительные риски для рынка.
Данные ЕИСЖС фиксируют объем нереализованной недвижимости: примерно 79 миллионов квадратных метров находятся в статусе нереализованных объектов. Это говорит о превышении предложения над спросом.
В Москве 56% новой недвижимости так и не продано, а в области показатель уже равен 54%. И это не предел. Ленинградская область демонстрирует максимальную долю нереализованных объектов – 74%, в Санкт-Петербурге данный показатель составляет 59%, а Краснодарский край фиксирует уровень в 76%.
Конъюнктура характеризуется устойчивым ростом: средняя цена «квадрата» на территории РФ достигла 180 тысяч рублей, но это показатель по всей стране. Есть и региональные различия: в Санкт-Петербурге стоимость составляет 241 тысячу рублей (увеличение на 22 тысячи с начала календарного года). В Москве зафиксирован показатель в 353 тысячи рублей (прирост на 35 тысяч рублей с начала года).
Московская область зафиксировала увеличение на 15 тысяч рублей за метр, Ленинградская область – на 14 тысяч рублей, Краснодарский край отметил повышение на 7 тысяч рублей с начала календарного периода.
В структуре текущего предложения видно преобладание малогабаритного жилья. Из общего объема строящихся квартир в 2,4 миллиона единиц 1,3 миллиона представлены однокомнатными вариантами со средней площадью 45 квадратных метров или меньше.
Сценарии развития рынка на 2025 год
– Современные условия ипотеки отличаются финансовой нагрузкой на заемщиков. Базовая процентная ставка превышает 30% годовых, а с учетом обязательных страховых взносов и комиссионных совокупная нагрузка достигает 43%, – анализирует ситуацию Валерий Тумин, директор рынков России и СНГ FAM Properties. – Прогнозируется снижение покупательской активности после временного оживления, из-за отложенного спроса.
– Остаются ли покупатели, которые продолжают оформлять ипотеку даже без льготных предложений?
– Ипотека сохраняет актуальность в сегменте премиальной недвижимости, а также при сделках с наследством, где главное – скорость проведения операции.
– Согласно некоторым данным, сейчас в стране порядка 80 миллионов квадратов, которые не находят покупателей. Что с ним делать?
– Наблюдается фундаментальная трансформация структуры сделок с недвижимостью: доля рассрочки в портфеле застройщиков продемонстрировала рост с 5-10% до 35% с прогнозируемым увеличением до 60-70% к 2025 году.
Застройщики увеличивают максимальный срок до 8 лет, снижают требования к первоначальному взносу до уровня 10-15%.
Динамика цен и фундаментальные рыночные тенденции
– Сегмент премиальной недвижимости устойчив к негативным макроэкономическим факторам, что обусловлено преобладанием сделок без привлечения заемного финансирования, – констатирует эксперт рынка недвижимости Алексей Кричевский. – В данном сегменте прогнозируется сохранение тенденции к планомерному увеличению стоимости в пределах официальных инфляционных показателей.
– Так это маленький сегмент, всего порядка 2% от общего числа предложений на рынке… А что с остальным?
– Массовый сегмент рынка в 2025 году будет работать в условиях ограниченного потенциала роста.
При реализации сценария повышения ключевой ставки до 23% прогнозируется ценовая коррекция в диапазоне 5-7% в краткосрочной перспективе с потенциалом углубления до 10% к 2026 году. Данная тенденция подтверждается текущей динамикой продаж, демонстрирующей снижение на 30% в годовом исчислении.
– Не приведет ли избыток пустующих квартир в новостройках к тому, что спрос сместится на вторичный рынок, провоцируя рост цен?
– Хотя последний месяц года характеризуется всплеском сделок, когда многие стремятся обзавестись жильем до новогодних праздников из «эмоциональных» соображений, ситуация на рынке исключает вероятность удорожания вторичного жилья.
Стратегическая адаптация участников рынка и перспективы развития отрасли
– Оценки указывают на сохранение стагнации на рынке в течение 2025 года, – формулирует позицию основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик. – Потенциал восстановления рыночной активности непосредственно связан с динамикой ключевой ставки и общей макроэкономической конъюнктурой.
– Как застройщики собираются реализовать все квартиры, которые пока не нашли покупателей?
– В сегменте новостроек ожидается увеличение доли продаж с рассрочкой, хотя данный инструмент не способен полноценно конкурировать с ипотекой. Существует законодательное ограничение: срок рассрочки не может превышать период до сдачи объекта, что делает невозможным длительное финансирование на 4-5 лет. Для альтернативы ипотечному кредитованию необходим период 5-7 лет, учитывая, что сейчас среднестатистический заемщик погашает ипотеку за 7-8 лет.
Вероятно, в скором времени законодательство будет скорректировано. Это поможет застройщикам адаптироваться к падению спроса после сворачивания льготных программ.
Некоторые программы субсидирования ипотеки продолжают действовать: сохраняются семейная ипотека и специальные условия для IT-специалистов, действующие везде, кроме двух столиц.
– Не все граждане соответствуют требованиям программ. Рассматривают ли застройщики возможность привлечения покупателей через снижение стоимости жилья?
– Застройщики не готовы идти на это, поскольку продажи в рассрочку уже создают риски и замедляют наполнение эскроу-счетов.
Покупатели с собственными средствами сейчас предпочитают вторичное жилье из-за отсутствия явных преимуществ на первичном рынке. Кроме того, растут опасения, что некоторые застройщики могут не справиться с финансовой нагрузкой при низких продажах.
При наличии свободных средств рекомендуется продолжить накопление
– Центробанк достигает цели через повышенные ипотечные ставки: охлаждение рынка недвижимости. Эта динамика, вероятно, сохранится в первом полугодии 2025 года, – комментирует глава СРО РАО, профессор МГСУ Кирилл Кулаков. – Государство вносило свой вклад, предлагая гражданам льготы при оформлении ипотеки. Многие сумели так приобрести недвижимость.
– Следует ли ожидать снижения цен?
– Напротив. Текущие затраты на строительство остаются высокими, при этом прибыльность проектов уже снизилась. Именно поэтому общего тренда на снижение цен ожидать не стоит. Однако покупателям стоит обращать внимание на специальные предложения, которые крупные застройщики будут использовать более активно.
– Какие рекомендации для семей, которым необходимо срочное решение квартирного вопроса?
– Формировать накопления. Банковские депозиты сейчас предлагают максимально привлекательные ставки за последние двадцать лет. Это хорошая возможность для создания финансовой подушки.
Октябрьское повышение ключевой ставки Центробанком до 21% спровоцировало рост ипотечных ставок и цены кредитования для застройщиков. Это привело к снижению покупательской активности. Подобное действие поставило под угрозу традиционные финансовые модели российского рынка недвижимости.
Согласно результатам исследования NGS.RU, эксперты и участники рынка анализируют вероятность наступления отраслевого кризиса и оценивают сценарии: прекращение деятельности значительного числа застройщиков или снижение стоимости первичного жилья.
Установленный уровень ключевой ставки ЦБ обусловил увеличение стоимости займов для действующих застройщиков. По оценкам экспертов, ситуация может привести к остановке строительных проектов, несостоятельности подрядчиков и снижению деловой активности в отрасли.
ЦБ влияет на потребительский спрос в сегментах жилья, а также тех помещений, которые предназначены для извлечения прибыли: доступность ипотечных и корпоративных кредитов значительно снизилась. Вследствие этого наблюдается сокращение транзакций. Это отражается на финансовом положении строительных организаций.
Анализ статистических показателей
Исследование динамики цен демонстрирует двукратное увеличение стоимости жилой недвижимости за пятилетний период. По данным Росстата, стоимость новостроек стала больше практически в три раза. Если цена одного «квадрата» в 2019 году оценивалась примерно в 64 тысячи, то в октябре 2024 года – больше 170 тысяч.
Вторичный рынок также характеризуется повышением ценовых показателей. Стоимость одного «квадрата» в данном сегменте увеличилась с чуть менее 60 тысяч рублей до 110 тысяч за аналогичный период.
Ипотечные ставки превысили отметку в 25%, что привело к сокращению количества потенциальных владельцев недвижимости и долгосрочному откладыванию решения жилищного вопроса.
Результат – снижение объема реализации в сегменте новостроек, при этом в отдельных регионах зафиксировано пятикратное сокращение количества сделок. Согласно данным аналитического подразделения «ЦИАН», наблюдается увеличение объема просроченной задолженности по ипотечным кредитам во всех регионах: сентябрьские показатели продемонстрировали рост на 6% как в первичном, так и во вторичном сегментах. Совокупный объем просроченной задолженности достиг исторического максимума в 80 миллиардов рублей.
Оценка текущей ситуации участниками рынка
Евгений Гаврилов – руководитель «Химметал» в интервью NGS.RU – представил анализ перспектив развития строительного рынка.
– Текущее состояние рынка характеризуется критическим снижением активности. Реализация проектов демонстрирует отрицательные показатели рентабельности. Прогнозируется сокращение объемов рынка с последующим прекращением деятельности существенного количества участников, – констатирует Евгений Гаврилов.
Эксперт прогнозирует сокращение как в сфере выдачи разрешительной документации на строительство, так и в области реализации жилой недвижимости. Основным фактором дестабилизации выступает повышенная ставка ЦБ, провоцирующая увеличение стоимости кредитного финансирования во всех сегментах экономики.
– Текущая стоимость кредитных ресурсов достигает 28% годовых при средней продолжительности строительного цикла два года. В условиях снижения объемов реализации использование банковского финансирования экономически нецелесообразно. При сохранении условий прогнозируется сокращение строительной отрасли, – отмечает Евгений Гаврилов.
Директор компании RID Analytics Елена Ермолаева указывает на критическое состояние строительного рынка, однако подчеркивает отсутствие заинтересованности участников в его дестабилизации.
– В настоящее время осуществляется практическая проверка эффективности системы эскроу-счетов для застройщиков. Данный механизм, разработанный для защиты интересов участников долевого строительства, проходит проверку в условиях низкой реализации готовых объектов при сохранении обязательств застройщика по обслуживанию банковского финансирования. Фактически реализуется стресс-тестирование новой системы.
Эскроу-счет представляет собой специализированный банковский инструмент, обеспечивающий безопасность и прозрачность расчетов между сторонами. Механизм предусматривает временную блокировку средств покупателя на счете до момента ввода объекта в эксплуатацию.
По оценке Елены Ермолаевой, формирование долгосрочных прогнозов развития рынка представляется преждевременным. Существенным фактором выступает активная позиция банковского сектора в вопросах поддержки строительной отрасли. Отсутствие механизмов поддержки при сохранении ключевой ставки создает риски для функционирования отрасли в целом.
Аналитик отмечает негативное влияние ключевой ставки на бизнес. Дополнительным фактором давления на застройщиков выступает система проектного финансирования, предусматривающая согласование ценовой политики с банковскими организациями и установление графика повышения стоимости.
При этом Елена Ермолаева уверена в реализации мер по предотвращению дестабилизации строительного рынка ввиду потенциальных репутационных рисков…
– Реализация жилой недвижимости через систему эскроу-счетов позиционировалась как механизм обеспечения надежности инвестиций. В стабильном функционировании данной системы заинтересованы все участники: банковские организации, строительные компании и органы государственной власти.
Строительная отрасль на пороге серьезных изменений
«Экономическая конъюнктура создает множество препятствий для функционирования бизнеса, – сообщила руководитель консалтинговой компании «Бусы» Ирина Гущина. – Если ранее сектор рос благодаря государственной поддержке ипотеки, то в настоящее время ситуация изменилась».
– После прекращения действия льготной ипотеки объем реализации жилья сократился в 2,5 раза. На территории Новосибирска показатель нереализованных квартир достиг пиковых значений с 2016 года, составив порядка 59 тысяч единиц. Высокая цена займов для строительного бизнеса увеличивает себестоимость, что исключает снижение цен, – констатировала Ирина Гущина, указав на необходимость реструктуризации бизнес-процессов застройщиков. – Сохранить позиции смогут исключительно компании с обширным опытом работы.
В беседе с NGS.RU экономист Михаил Беляев отметил вероятность дестабилизации сектора. Причинами могут стать не только повышенная ставка, но и необоснованное ценообразование застройщиков. Его регулирование входит в компетенцию антимонопольной службы, однако, по мнению эксперта, осуществляется недостаточно эффективно.
– Ситуация приближается к критической отметке. Механизм преодоления кризиса представляется неочевидным. Монополисты находят основания для повышения стоимости. В текущих условиях фактор санкций предоставляет дополнительные аргументы, – подчеркнул Михаил Беляев. – Наступление кризиса неизбежно, вопрос заключается в его специфике.
По утверждению Михаила Беляева, регулярное повышение ключевой ставки ЦБ не способствует снижению инфляции. Регулирование данного показателя должно делаться посредством реализации антимонопольного контроля, а не инструментами денежно-кредитной политики.
– При отсутствии корректирующих мероприятий ситуация продолжит усугубляться. Снижение стоимости недвижимости маловероятно, однако существует значительный риск банкротства застройщиков и приостановки строительных проектов. Необходима реализация мер по снижению ключевой ставки и стоимости жилой недвижимости, – резюмировал известный экономист Михаил Беляев.
Относительно небольшое количество россиян может воспользоваться ипотекой для покупки жилья из-за стремительного повышения ключевой ставки. Именно поэтому продажи постепенно падают. Застройщики же регулярно возводят «многоэтажки», жилые комплексы. Какая ситуация на рынке индивидуального жилищного строительства (ИЖС)?
Спойлер: в этом сегменте ситуация значительно хуже. Представители интернет-издания E1.RU обратились к экспертам и обсудили все.
«Именно сегмент ИЖС сильнее всего пострадал из-за того, что льготную ипотечную программу с господдержкой закрыли, а условия по иным ужесточили», – сообщили эксперты «Циан.Аналитики».
– Рынок недвижимости значительно просел. При этом отрицательная динамика фиксируется только последние несколько месяцев. Сильнее всего выдача сокращается именно в сегменте ИЖС. Основная причина – повышение ипотечных ставок, – говорят аналитики.
«Завершение программы льготного кредитования под 8%, существенное увеличение размера первого взноса, а также повышение уровня долговой нагрузки граждан РФ повлияли на первичный, вторичный рынки недвижимости и сегмент ИЖС», – сообщил президент Национального объединения строителей (НОСТРОЯ) А. Глушков.
– Пострадал не только рынок ИЖС. Менее активно начали приобретать квартиры. По предоставленным «ДОМ.РФ» данным, в сентябре 2024 года объем ввода ИЖС достиг 55 000 000 кв. м. Годом ранее – на 15% меньше, – добавил А. Глушков.
Эксперт перечислил и основные сложности, возникшие на рынке ИЖС: • стройматериалы существенно подорожали; • все чаще люди отдают предпочтение долгосрочному съему жилья, а не покупке недвижимости; • на рынке квартир есть немало инструментов, с помощью которых привлекают покупателей (беспроцентные рассрочки, скидки), а в сегменте ИЖС их меньше.
– При этом у рынка ИЖС есть и некоторые преимущества. К примеру, частные домовладения практически не подорожали. Именно поэтому они до сих пор продаются, – отметил А. Глушков.
Недоступные ипотечные кредиты – это смерть рынка недвижимости?
– Примерно 30-35% людей, приобретающих или возводящих частные дома, пользуются ипотечными кредитами. Таких граждан значительно больше в тех российских областях, где частные домовладения особо востребованы. К примеру, на Северном Кавказе больше половины жилищных кредитов оформляют на покупку или возведение загородных объектов, – сообщает А. Глушков.
– Ужесточение основных условий ипотечного кредитования сильнее всего повлияло именно на рынок ИЖС. Все потому, что здесь размер первого взноса и ставки всегда были выше, – сообщает президент Национального объединения строителей.
– При этом постепенно появляются ипотечные льготные программы, ориентированные именно на сегмент ИЖС. Наибольшей популярностью пользуется сельская ипотека. Спрос поддерживают арктическая, семейная и дальневосточная льготные программы. Они действуют не первый год и их нередко оформляют люди, – добавляет специалист.
Так, в 2023 году потребители оформили на покупку и возведение загородных домов в 4 раза больше кредитов на жилье, чем в 2022 году. Прирост в 2024 г. не превышает 16%.
В третьем квартале 2024 г. на возведение частных домовладений граждане РФ взяли на 36% меньше заемных средств. До конца года ситуация не изменилась.
Столь стремительное уменьшение числа сделок, проводимых в сегменте ИЖС, обусловлено теми же причинами, что и на первичном/вторичном рынках. Достаточно сильно на ситуацию повлияло и внедрение эскроу-счетов. Именно на этих спецсчетах аккумулируются средства потребителей. Они передаются застройщикам лишь после выполнения всех обязательств.
– Пользоваться рыночными программами сейчас невыгодно. Если же приобретать дома с господдержкой, деньги будут перечисляться на эскроу-счета. Кстати, этой схемой в настоящее время пользуются не так много подрядчиков. По итогу менее активно выдаются льготные ипотечные кредиты. Что касается застройщиков, они останутся в плюсе лишь по причине существенного увеличения размера среднего «чека». При этом количество сделок в прошлом году сократилось примерно на 12%, – отметил начальник управления «Ипотечное кредитование» банка ВТБ С. Бабин.
Влияние нового закона на сегмент ИЖС
В марте текущего года начинает действовать закон об эскроу-счетах в сфере ИЖС. Эту систему внедрили более пяти лет назад, но изначально она имела отношение лишь к многоквартирным домам. Суть ее заключается в том, что перечисляемые дольщиками средства попадают на специальный расчетный открытый в банке счет. Они возвращаются в полном объеме, если «многоэтажку» не сдают.
«Этот инструмент имеет множество плюсов, – отметил президент НОСТРОЯ. – Так, вероятность недостроя на порядок снижается. Помимо этого, сделки становятся более прозрачными. Покупатели в перспективе будут больше доверять рынку. В результате, они начнут активнее вкладывать средства в ИЖС. Но о минусах не стоит забывать.
– Требования к стройкомпаниям, планирующим возводить частные домовладения, возрастут. Помимо этого, существенно повысится и финансовая нагрузка. В результате, стоимость загородных объектов начнет активно расти, – считает А. Глушков.
Более детально об эскроу-счетах рассказал член президиума Федерации ИЖС, гендиректор крупной строительной компании А. Свитеньков…
Некоторое время назад его стройкомпания провела первую в сфере ИЖС сделку с использованием эскроу-счета. Несмотря на то, что закон еще не начал действовать, некоторые фин. учреждения готовы выдавать кредитные средства на приобретение жилья лишь на таких условиях.
«Внедрение спецсчетов спровоцирует рост стоимости жилых домов, – считает эксперт. – Например, в 2023 году себестоимость домовладения площадью 115,3 «квадрата» составляла приблизительно 6 623 338 рублей. Реализовывали бы этот объект за 6 700 000 рублей. В текущем году его цена возрастет примерно на 4 000 000 рублей».
– На данный момент невозможно возвести частный объект по 100 000 рублей за 1 кв. м., если ответственно подходить к процессу и делать все качественно. В этом году стоимость «квадрата» составит минимум 150 000 рублей. В итоге, цены на дома повысятся на 35% и более, – сообщил А. Свитеньков.
Стремительно дорожают и те земельные наделы, рядом с которыми сосредоточены разнообразные инфраструктурные объекты. Стоимость участков с подведенным газом, электричеством и водой в разы выше. При этом застройщикам в нынешних условиях не выгодно создавать такие условия.
– Немало девелоперов не готовы воплощать в жизнь проекты по развитию новых земельных наделов. Их отложат до лучших времен. Постепенно сокращается и численность точечных застроек. Люди все менее активно приобретают земли и возводят дома, – добавляет представитель Федерации ИЖС.
«Многие крупные компании начали активно продавать участки. Ведь в течение 18-24 месяцев никто не станет запускать масштабные проекты», – считает А. Свитеньков.
Рассказал специалист и о том, какие факторы спровоцируют рост затрат на строительство частных домов: • Налоговая ставка меняется. Теперь стройкомпании обязаны платит НДС. Его размер – от 5% до 7%. Во многом размер НДС зависит от их оборота. Все это рассчитывается отдельно. • Стоимость строительных материалов. Поскольку НДС обязаны платить не только застройщики, но и поставщики, можно ожидать рост цен на стройматериалы в текущем году. Они увеличатся минимум на 10-15%. • Эскроу-счета. Подрядчики возводят частные домовладения на участке, который принадлежит заказчику. Все это время его средства хранятся на спецсчете. Стройкомпания обращается в банк, чтобы получить проектное финансирование. Максимальная сумма – 50 000 000 рублей. Этих денег достаточно, чтобы возвести не более пяти домов. Для получения большей суммы следует предоставлять залог. Так рисковать застройщики не готовы. Именно поэтому эскроу-счета популярностью пользоваться не будут. • Размер финансирования при условии, что применяются эскроу-счета. Чаще всего это 80% от прописанной в соглашении с клиентом суммы. Предоставляется данная кредитная линия под определенный процент: первые полгода – 1%, с 6 по 10 – 7%. Впоследствии ЦБ устанавливается ставка +3%. • Некоторые организации используют для возведения домов кирпич, блоки. Именно поэтому строительные работы занимают от 6 до 12 месяцев. Из этого следует, что минимум 6 месяцев придется платить по 7%. К сожалению, не всегда удается завершить работы в течение года. По итогу ставка поднимется до 26%. Все это повлияет на итоговую стоимость дома. Платить больше будут именно клиенты. • Иностранные сотрудники. Немало застройщиков привлекают работников из ближнего зарубежья. При этом миграционная политика постепенно ужесточается. Чтобы и дальше с ними сотрудничать, следует оформлять трудовые договора. Стоимость рабочей силы – примерно 30-35% от итоговой цены объекта. В результате, частное домовладение дорожает минимум на 5%. • Еще один значимый момент. Поскольку застройщик получает только 80% финансирования. В него сразу же заложат стройматериалы, а также заработные платы сотрудников.
– Из этого можно сделать вывод, что именно в данных 80%, выделенных фин. учреждением, и будет заложена стоимость частного домовладения. Что касается оставшихся 20%, которые передаются девелоперам после открытия эскроу-счета, это вероятная прибыль. Ранее маржинальность составляла около 10%, теперь же ситуация изменится. Она повысится минимум до 20%. В итоге, еще +10%.
Маржа – это разница между себестоимостью продукции и той ценой, по которой она продается. Эффективность бизнеса оценивается по маржинальности.
Начнут ли массово прекращать работу стройкомпании?
«Крупные застройщики довольно быстро адаптируются, – считает А. Глушков. – Те же стройкомпании, которые уйдут, скорее всего, работали не совсем честно».
– После введения эскроу-счетов в сегменте ИЖС девелоперам придется соответствовать определенным требованиям. При этом гораздо быстрее подстроятся те стройкомпании, которые ранее уже реализовывали масштабные проекты, – добавляет руководитель «Национального объединения строителей».
Он рассказал о том, с какими сложностями могут столкнуться застройщики: • Придется оформить значительно больше отчетов. В итоге, административная нагрузка возрастет. Но в крупных стройкомпаниях немало сотрудников, поэтому на ситуацию это особо не повлияет. • С эскроу-счетами смогут работать лишь аккредитованные организации. Помимо этого, банки начнут более тщательно проверять застройщиков. Те стройкомпании, которые привыкли работать не совсем законно, уйдут.
«Во время перехода на эскроу-счета у некоторых застройщиков возникнут временные проблемы, трудности. Но о «выживании» небольших стройкомпаний говорить не стоит. Ведь практически у всех есть свои ниши, где они популярны», – отметил А. Глушков.
Иное мнение у А. Свитенькова:
«Скорее всего, подрядчики начнут массово уходить с рынка. При этом сильнее всего пострадают именно покупатели».
– Прямо сейчас девелоперы, которые не реализовывают крупные проекты, продают офисы, собственную недвижимость, а также уменьшают штаты. Только так они могут выполнить те обязательства, которые ранее взяли на себя. Многие из них в дальнейшем обанкротятся. Немало клиентов не получат свои дома, – указывает эксперт.
Некоторые стройкомпании выставляют собственные дома на продажу, чтобы вернуть вложенные средства и перейти в другую нишу или вовсе прекратить работу в строительной сфере. Те же организации, которые обязательства не выполнят, обанкротятся, – говорит А. Свитеньков.
– Что в настоящее время происходит на рынке? Небольшие стройкомпании постепенно уходят. Часть из них начнут сотрудничать с крупными застройщиками и станут их подрядчиками. В кассовые разрывы попадают средние строительные компании. Ведь они более не могут реализовывать жилые объекты в том же объеме, что и ранее, – отмечает эксперт.
А. Свитеньков сказал, что в своей компании планирует сократить штат. Помимо этого, теперь организация будет возводить не более 20 загородных объектов в течение года (ранее – около 100).
«Скорее всего, многие россияне останутся с недостроенными домами», – добавил член президиума Федерации ИЖС.
«Приложили максимум усилий, чтобы уничтожить сферу ИЖС»
– ИЖС и многоэтажные дома практически уравняли, считает эксперт. – В результате, стоимость «квадрата» постепенно сравняется. Но за городом нет такого количества инфраструктурных объектов.
– Конкурировать с многоэтажными домами невозможно. Ведь мы возводим по земле, а не в высоту. Именно поэтому риски в этом случае иные. Существует понятие «потребительский экстремизм». Теперь покупатели не обязаны подписывать акт приема-передачи. Они могут отправиться в суд, все продлится несколько лет. При этом девелоперу придется платить кредит. Свои же средства он обратно не получит, пока не будет подписан акт приема-передачи. Клиент же имеет в наличии землю и дом.
В результате, у покупателя есть недвижимость и нет ипотечного кредита. Девелопер при этом имеет займ. Банки же не планируют никак этот вопрос решать, – добавляет эксперт А. Свитеньков.
– Общее долевое имущество в многоквартирных домах находится в собственности у застройщика до момента, пока объект не передан управляющей компании. Если один или несколько покупателей отказались принимать свои квартиры, отправились в суд, то есть еще и другие. Мы же возводим дом на земле, которая нам не принадлежит. Именно поэтому и получить ничего не можем. Это неправильно, – добавляет А. Свитеньков.
Фин. учреждения предложили решение. Они хотят, чтобы сдачу частного домовладения контролировал приемщик. Но и в этом случае лишь 80% эскроу-счетов откроют. Есть вопросы и по поводу того, как именно кредитные организации оценивают земельные наделы, дома.
– Если стоимость загородного объекта достаточно высокая, оценка не пройдет и не произойдет открытие эскроу-счета. Они могут сказать: «Ранее вы строили частные домовладения по 10 000 000 рублей, а теперь – по 14 000 000 рублей. Почему так произошло?». Фин. учреждения не учитывают, что стоимость постоянно растет. На объективную оценку с их стороны можно не рассчитывать, – добавляет специалист.
Эксперт привел пример с коттеджным поселком, в котором его стройкомпания планирует организовать работы. Так, сейчас стоимость одной сотки земли – около 600 000 рублей. Все потому, что в наличии есть требуемая инфраструктура. При этом банк оценил стоимость сотки в 150 000 рублей.
В настоящее время представители сферы ИЖС активно пишут обращения. Они пытаются доказать, что от введения эскроу-счетов гораздо больше вреда, чем пользы.
– О проблемах мы активно рассказываем властям. Периодически встречаемся с омбудсменами, а также представителями Торгово-промышленной палаты. Но они ничего не хотят слушать. Говорят, что закон уже приняли и в скором времени он начнет действовать. Специфику рынка ИЖС во внимание не принимают, – добавил член президиума Федерации ИЖС.
Государство заинтересовано в освоении новых территорий, строительстве объектов. При этом власти приложили максимум усилий, чтобы сферу ИЖС уничтожить, – говорит член президиума Федерации ИЖС А. Свитеньков.
Из-за стремительного повышение ключевой ставки и недоступности ипотечного кредитования российским девелоперам приходится подыскивать другие способы продажи новостроек. Среди новинок выделяется лизинг. Суть данной схемы заключается в том, что человек на длительный срок арендует квартиру и получает возможность ее выкупить. Это делает данный вариант более доступным для граждан РФ, как минимум, на бумаге.
Специалисты считают, что в текущем году этот формат сделок начнут постепенно внедрять. Станет ли жилье более доступным, если его будут продавать в лизинг? Журналист NGS.RU попробовал это выяснить.
Чем лизинг отличается от ипотеки?
Лизинг жилого объекта – это долгосрочная аренда с возможностью поэтапного выкупа. При оформлении ипотечного кредита человеку следует подготовить довольно большую сумму (первоначальный взнос). Помимо этого, до полного погашения долга жилой объект находится в залоге у фин. учреждения, которое предоставило кредит. Что касается лизинга, то на старте крупные суммы не потребуются. Именно поэтому данный вариант интересен людям, не располагающим большим количеством средств.
Клиенты обращаются в лизинговую компанию и она по заказу приобретает определенное транспортное средство, технику или объект недвижимости. После этого предоставляет их человеку в аренду на заранее оговоренный срок. Физлицо или же бизнесмен получает возможность выкупа. Сделать это необходимо до конца срока аренды.
Несомненно, объекты недвижимости и ранее приобретали в лизинг. Но происходило это крайне редко.
У этого варианта, конечно же, есть немало преимуществ. Не лишен лизинг и некоторых особенностей, минусов. Например, итоговые платежи нередко значительно выше, чем по ипотечным кредитам. Все потому, что человеку необходимо дополнительно оплачивать аренду.
Некоторые лизинговые организации на определенном этапе теряют финансовую стабильность. В этом случае их имущество изымается. Помимо этого, важно регулярно вносить платежи. Если человек несколько раз просрочивает их, лизинговые компании нередко расторгают ранее оформленное соглашение досрочно. В итоге, клиент остается без жилья. Средства, внесенные им, не возвращаются.
«Через неделю все могут прикрыть»
Жилая недвижимость подорожала, а ставки выросли. Именно поэтому большинство россиян отказались от приобретения квартир. Они предпочитают снимать жилье. Как действовать девелоперам, построившим жилые комплексы, если их новостройки не продаются?
В последнее время они довольно часто и тесно сотрудничают с разнообразными фин. учреждениями, а также активно внедряют совместные программы субсидирования. Суть их заключается в том, что стройкомпания оплачивает некоторую часть ипотечной ставки. В итоге, вырастают цены на квартиры. Но некоторых покупателей этот вариант устраивает. Это обусловлено тем, что размер платежа, который следует ежемесячно вносить, существенно уменьшается.
С текущего года на такие схемы регулятор наложил определенные ограничения. ЦБ РФ считает, что они вводят людей в заблуждение. Ведь человек все равно переплачивает.
«Повышение популярности лизинга не удивляет, – говорит специалист по новостройкам стройкомпании «Самолет Плюс» М. Юрьев. – Ведь у многих застройщиков осталось немало нереализованного жилья. Из-за высоких ипотечных ставок продавать его сложно.
– Девелоперы подыскивают разнообразные варианты, чтобы реализовать имеющиеся у них квартиры. При этом регулятора большинство специальных предложений от застройщиков не устраивают. Не в восторге ЦБ РФ и от лизинга. Именно поэтому прикрыть все могут в течение недели, – отмечает М. Юрьев.
Эксперт добавил, что схему лизинга реализуют лишь в случае, если «многоэтажка» возведена. Продавать таким способом строящееся жилье невозможно.
– Сейчас застройщики работают с эскроу-счетами. Можно ли их использовать, чтобы продать квартиры в лизинг на этапе строительства? Нет! – объясняет специалист.
Эскроу-счет – спецсчет в одном из фин. учреждений. Его открывают для того, чтобы покупатель перечислял средства за жилье застройщику и не переживал. Ведь суммы, которые поступают на этот счет, блокирует кредитная организация. Девелопер получает их лишь после введения строения в эксплуатацию.
«Это может со временем заменить ипотечные кредиты»
– С течением времени популярность лизинга существенно вырастет, отмечает аналитик веб-портала MestoPro Г. Якобсон. Подобные сделки будут оформлять не физлица, а те организации, в которых они трудятся, – считает эксперт.
«Мне представляется так: я – работник фирмы, планирую приобрести жилье. Обращаюсь к руководству и прошу, чтобы именно организация оформила лизинг на жилое помещение на себя. При этом ежемесячные платежи удерживают из моей заработной платы. В настоящее время компании проще оформить лизинг, чем ипотеку или кредит», – добавляет Г. Якобсон.
Эксперт не сказал, выгоднее оформлять лизинг или же отдать предпочтение ипотечному кредиту. На данный момент ставки по лизингу – 20-30% годовых.
– В этом случае не рассматривают, что более выгодно. Просто на рынке появился новый продукт, который, скорее всего, заинтересует потребителей. Но не стоит забывать, что в получении прибыли заинтересованы и лизингодатели, – добавил Г. Якобсон.
«Нет никакого смысла»
О лизинге высказался и доцент кафедры финансового рынка, финансовых институтов НГУЭУ Э. Коложвари. Несомненно, в данном случае подготавливать первоначальный взнос не нужно. Но при этом ежемесячно следует платить больше.
– Все расходы по жилому объекту лизинговая компания перекладывает на получателя. Так, именно он оплачивает налоги, коммунальные, прочее. Где на все это взять средства? Можно обратиться в банк, но ставка достигает 25%. К этой сумме стоит добавить еще от 7% до 10% (накладные расходы). В итоге, каждый месяц нужно платить от 35% до 40%, – подсчитал экономист.
В РФ физлица, покупающие жилье в лизинг, налог на добавленную стоимость не оплачивают. Это прописано в Налоговом кодексе РФ (ст. 149). Так, физлица-лизингополучатели не должны платить НДС на сумму арендных платежей.
Более привлекательный вариант, по мнению Э. Коложвари, – временный съем жилья.
– Несомненно, лизинг на некоммерческие объекты выгоден для бизнеса. Что касается покупки квартиры в лизинг у девелопера физлицом, это бессмысленно. Никаких особых преимуществ потребитель, отдающий предпочтение этому варианту, не получает. Не следует забывать о том, что лизинговая компания может расторгнуть договор, если человек своевременно не внесет платеж, – подытожил специалист.
В РФ последние полгода стремительно повышается ключевая ставка. Менее выгодными становятся условия по рыночной ипотеке. Все сложнее получить льготные кредиты на жилье. Кроме того, не прекращается рост арендной ставки. Изменится ли в 2025 году ситуация? Чего ожидать? Об этом и многом другом в публикации.
Что на данный момент происходит на рынке недвижимости?
Рост стоимости «первички» и «вторички» продолжается. Обусловлено это не только повышенным спросом, но и инфляцией.
Первичный рынок недвижимости
Средняя стоимость 1 кв. м. в столичных новостройках повысилась до 200-250 000 рублей (годовой прирост – около 20%). Дорожает недвижимость не только в Москве, но и в других российских регионах. В некоторых городах цены в течение года увеличились приблизительно на 10-12%. Такой информацией поделилась старший преподаватель кафедры «Цифровая экономика, управление и бизнес-технологии» МТУСИ Г. Платунина.
Ипотечное кредитование
Эксперт добавила, что ставки по всем ипотечным кредитам выросли. В январе-феврале 2023 года средняя ставка во многих российских банках составляла не более 8%. В ноябре прошлого года она повысилась до 28%. Теперь большинство граждан РФ не могут позволить себе покупку жилой недвижимости в ипотеку. Это в определенной степени повлияло и на спрос.
Аренда
В этом сегменте тоже произошли изменения. Аренда «однушек» во многих городах-миллионниках подорожала примерно на 10-15%. К примеру: • Чтобы арендовать «однушку» в столице РФ или Санкт-Петербурге, следует подготовить от 40 000 до 50 000 рублей. Годом ранее сумма была меньше приблизительно на 7-10 000 рублей. • Во многих региональных центрах, например, Новосибирске или Екатеринбурге, арендная ставка выросла минимум на 5%.
Что произойдет с ипотекой?
Так как ключевая ставка достаточно высокая, ситуация на ипотечном рынке усугубиться. Займы в скором времени начнут выдавать под 30%. Это прогнозируют эксперты. По итогу, скорее всего, произойдет обвал ипотечного рынка.
«В настоящее время ключевая ставка – 21%. Если она повысится до 23% или 25%, вырастут и ипотечные ставки. До конца текущего года средний показатель в крупных российских банках может составить 30% и более, – считает аналитик ФГ «Финам» И. Додонов. – Что касается минимальных ипотечных ставок, то их размер довольно сложно определить. Ведь в каждом банке действуют те или иные условия, которые следует выполнить, чтобы фин. учреждение предоставило кредит».
– Если ЦБ РФ в очередной раз повысит «ключ», то и рыночные ставки вырастут. Произойдет подобное достаточно быстро, – отмечает Додонов.
В скором времени пройдет очередное заседание Центробанка. Если вероятность, что регулятор вновь повысит ключевую ставку. Ведь рост инфляции продолжается.
Что произойдет с ценами на жилье?
«Несмотря на сложности с ипотечным кредитованием, ожидать стремительного снижения стоимости жилых объектов не стоит», – отмечают эксперты.
– На вторичном рынке продажи практически остановятся. Ведь люди не могут оформить рыночную ипотеку (не подходят условия), – сообщает магистр экономики Н. Макаров. – При этом цены снизятся максимум на 10%. Все потому, что собственники «вторички» не готовы делать более существенные скидки.
«Уменьшится объем предложений на первичном рынке недвижимости. Ведь большинство новых проектов девелоперы предпочитают замораживать», – указывает специалист.
– В настоящее время происходит охлаждение первичного и вторичного рынка недвижимости, – говорит руководитель сети проектов SMART в Петербурге компании Smart Commerce М. Темкин. – Люди практически не приобретают жилье для себя. Менее активно россияне инвестируют в недвижимость. Из-за этого спрос постепенно снижается.
– При этом застройщики не готовы корректировать цены на жилые объекты, снижать их. Ведь при расчете стоимости 1 кв. м. во внимание принимаются многие факторы. Спрос в данном случае не играет ключевую роль. Кстати, девелоперы используют разнообразные инструменты, позволяющие им поддерживать уровень продаж, например, рассрочки и скидки, – добавляет М. Темкин.
При этом у Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ И. Файзуллина немного другое мнение.
– Примерно 60% жилых объектов, которые только возводятся, не реализованы. Именно поэтому застройщики, скорее всего, начнут предоставлять скидки. Только так они смогут изменить ситуацию, – отметил И. Файзуллин.
Что произойдет с арендой жилых объектов?
«Так как приобрести квартиры люди не способны из-за чрезмерно высоких ставок, они отдают предпочтение съему жилья. Ввиду этого аренда стремительно дорожает. В скором времени у россиян возникнут сложности со съемом жилых помещений», – считает руководитель отдела по работе с новостройками TYMY А. Перевозчиков.
На данный момент разница между ежемесячными платежами по рыночной ипотеке и арендными ставками – на уровне 25-28%. Но ситуация меняется.
– Несомненно, размер ежемесячного платежа по ипотеке иногда достигает 100 000 рублей. Но следует учитывать один момент: он не изменится в течение всего срока. Что касается арендной ставки, то ее рост продолжится. В текущем году она может повыситься примерно на 20% и более. Если же инфляция ускорится, а «ключ» вырастет, аренда подорожает еще сильнее, – сообщает Перевозчиков.
«Арендные ставки не будут снижаться минимум несколько лет. До конца января арендодатели повысят цены на 6-10%», – считает коммерческий директор RDI group Валерий Кузнецов.
Ситуация изменится, если ЦБ РФ понизит ключевую ставку. В этом случае часть квартиросъемщиков решатся на покупку своего жилья.
– Но массового оттока с рынка аренды не будет. Ведь «ключ» стремительно не снизится, – добавляет гендиректор Colife Invest Ольга Полетцкая.
Из этого следует, что арендная ставка перестанет столь активно повышаться, как это происходило в прошлом году. Но и падения ожидать не стоит.
«Многие чиновники начали говорить о том, что ситуация в сфере строительства постепенно ухудшится. Немало застройщиков «неправильно произвели расчеты», поэтому с выполнением собственных обязательств у них могут возникнуть сложности, – отметил вице-премьер М. Хуснуллин, который курирует данную отрасль. – Именно поэтому вероятность банкротства существенно повышается. Чтобы не допустить такой исход, власти планируют ввести мораторий на банкротство девелоперов до конца текущего года. Минстрой уже подготовил соответствующее предложение по поручению М. Хуснуллина».
О сложностях, с которыми сталкиваются застройщики, не раз говорил Министр строительства И. Файзуллин. Он отмечал, что девелоперам приходится тратить немало средств на стройматериалы. При этом повсеместно возникают сложности с заемным финансированием. Спрос на жилые помещения существенно снизился.
Данную идею поддержала и спикер Совета Федерации В. Матвиенко. Она отметила, что следует предпринимать экстренные меры. Ведь только так можно снизить вероятность появления множества недостроенных объектов. Именно от В. Матвиенко поступило предложение о введении моратория на банкротство. Сделала она это для того, чтобы девелоперы получили возможность восстановиться, привести в порядок свои дела. Будет ли у граждан РФ возможность купить себе жилье?
Поможет ли мораторий?
«Огромное количество фирм и организаций не выполняют государственные заказы. Именно они, скорее всего, столкнутся с некоторыми финансовыми сложностями», – считает первый зампред ВТБ Д. Пьянов.
– У многих запаса прочности хватит только на 2-3 года. При этом наиболее уязвимыми считаются металлургические компании и девелоперы, – добавляет Д. Пьянов. – Если в текущем году ЦБ РФ не снизит ключевую ставку, у ряда организаций возникнут серьезные проблемы.
– Многие компании сильно закредитованы. Если ситуация не изменится, не снизится ключевая ставка, они могут обанкротиться. Что касается строительной сферы, ее обвал не выгоден ни девелоперам, ни государству, ни фин. учреждениям, – рассказал финансовый советник А. Родин корреспондентам MSK1.RU. – Именно поэтому уже сейчас власти разрабатывают определенные меры поддержки компаний, работающих в сфере строительства. Уже объявили о том, что планируют сократить инвестиционно-строительный цикл. Помимо этого, хотят предоставлять девелоперам законодательное право на получение рассрочки, а также на создание ссудо-сберегательных касс.
В зону риска попали те закредитованные застройщики, которые занимаются строительством только одного вида объектов. Кроме того, рискуют новички и стройкомпании, работающие в депрессивных регионах.
– В последнее время покупатели и потенциальные инвесторы более ответственно подходят к выбору девелоперов. Они обращают внимание на множество аспектов, – подтверждает выводы, сделанные федеральными политиками, юрист М. Битуева. – Те застройщики, у которых, к сожалению, нет запаса прочности, очень сильно рискуют. В настоящее время стройкомпаниям следует разрабатывать эффективные схемы партнерства, вводить новые предложения. Государству же нужно подыскивать новые способы поддержки данной отрасли, например, стимулировать инновационные форматы строительства, вводить льготные кредиты, иное.
Все из-за льготного ипотечного кредитования? «Основная причина перегрева рынка недвижимости – льготные ипотечные программы, которые предоставлялись на протяжении длительного времени, – считает финансовый эксперт А. Веденеева. – Ведь у многих сложилось впечатление, что доступное жилье – это на всю жизнь».
– Будет ли в ближайшее время вновь доступна массовая ипотека, сказать сложно. При этом крупным девелоперам, например, «Самолету» или «ПИК» можно не переживать. Они имеют немалый запас прочности. Что касается небольших стройкомпаний, то они более уязвимы, – добавляет А. Веденеева. – Сильнее всего пострадают застройщики, занимающиеся возведением жилых объектов эконом-класса. Ведь постепенно популярность подобной недвижимости снижается. Что касается сектора премиального жилья, он выделяется стабильностью. Причина – минимальная зависимость от роста ключевой ставки.
– На протяжении длительного времени стоимость объектов недвижимости повышалась. Большинство моих коллег-аналитиков отметили, что рынок перегрелся, – во время разговора с корреспондентами MSK1.RU сказал основатель агентства недвижимости «Мидгард» Е. Комелин. – Очень сильно рискуют те стройкомпании, которые не способны быстро адаптироваться. Они попросту не могут своевременно погашать долги. Но рискуют не только застройщики, но и покупатели, инвесторы.
– При всем при этом девелоперы не снижают цены. Их новостройки пустуют.
– В один момент ситуация может начать меняться. Если стройкомпании захотят сохранить свои позиции, то они, скорее всего, продадут переоцененные жилые объекты со скидкой. Некоторые эксперты считают, что в течение этого года недвижимость может подешеветь на 20% и более. Большинство покупателей пока ничего не покупают, а ожидают, пока ситуация начнет меняться.
Люди, планирующие стать квартирантами, могут выдохнуть. Согласно словам специалистов рынка, уже началось снижение стоимости аренды. В конце прошлого года обозначилось заметное падение. Что это значит и ждать ли в новом году углубления начавшегося спада? Ниже представлены комментарии ведущих специалистов.
Заместитель Министра строительства Никита Стасишин рассказал о том, сколько построено квадратных метров. Согласно его словам, 43,5 миллиона – реальный показатель. Новостроек меньше на 16% по сравнению с 2023 годом. Данный факт указывает на снижение объемов вновь построенного жилья, вызванное, в том числе, падением спроса и рядом других причин.
В свою очередь падение спроса вызвано проблемами с ипотечным кредитованием. Заместитель главы Минстроя РФ Стасишин не говорит об этом в своем интервью журналисту РИА «Новости», а ведь это – главный фактор. Он объясняет, почему еще совсем недавно рынок новостроек рос «как на дрожжах». Это в особенности касается Московской области, настоящего лидера по продажам жилья в ипотеку.
Сейчас же, по данным Росреестра, в Москве с начала года (речь пока о 2024) количество ипотечных сделок снизилось на 13,4%…
Другой эксперт из центра «ДОМ. РФ» – Михаил Ковалев – отметил, что из-за ипотечных трудностей население будет все чаще выбирать аренду, а не покупку жилья. Это лучше, чем ничего. Здесь даже есть свои плюсы. К примеру, за временную квартиру не нужно платить налог, а ремонт и содержание не обременят («ложатся на плечи» собственника, а не квартиранта).
Впрочем, о переоценке настроений клиентов и серьезному развороту к аренде говорить пока преждевременно. К такой точке зрения склоняются риэлторы «Этажей», «Яндекс.Аренды», ЦИАН. Они отмечают, что в больших городах желающих снять 1-2– комнатную квартиру становится чуть меньше, снижение составляет порядка 3%. Небольшое удешевление стоимости аренды на этом фоне вполне логично.
– Так, в зимние месяцы всегда отмечается затишье в передислокации. По холоду стараются не ездить. Это происходит всегда с декабря по март, – говорит Алина Ибряева, сотрудник агентства «Этажи». – В результате арендодатели идут на незначительные уступки, чтобы найти клиента уже сейчас, а не спустя время. Не слишком высокий спрос диктует снижение цен на ближайшие зимне-весенние месяцы. Как только потеплеет, и спрос оживится, цены вернутся к прежнему уровню.
Также считает Светлана Молодкина, аналитик-консультант из компании «Меридиан». Согласно ее мнению, стоимость аренды успокоилась:
– Правильно будет сказать, что цены на рынке жилья стабилизировались. Если в третьем квартале аренда выросла на 20-25%, то к концу года рост остановился, движение вверх прекратилось. Сейчас цены стабильные, не отклоняются заметно ни в какую из двух сторон.
Учитывая, что стоимость жилья продолжает расти, а ипотечное кредитование теперь намного затратнее, люди откладывают покупку. Они выжидают более подходящий момент. Такая категория клиентов перетекает в сферу аренды, понемногу корректируя цену съемного жилья. Впрочем, существенного снижения стоимости рынок аренды не показывает: движение есть, но оно незначительное.
Согласно словам Валерия Тумина, представителя компании fam Properties, колебание стоимости съемного жилья в конце лета – начале осени прошлого года было обусловлено веской причиной. Тогда ЦБ дал понять, что вопрос с дешевой ипотекой закрыт надолго. Покупка квартиры по обычной кредитной схеме при установленной ключевой ставке доступна далеко не всем желающим. В результате, произошел переток спроса на приобретение в спрос на аренду. По итогу, как следствие, выросла стоимость съема квартир.
– Сдача в аренду стала выгоднее. Значит, потенциальные продавцы это учли?
– Безусловно, это сыграло свою роль. Продавцы квартир сменили вывески «продам» на «сдаю в аренду». Рынок всегда реагирует на подобные ситуации. Кроме того, комиссия в 6,5% для сделок на вторичном рынке несколько смутила особо впечатлительных граждан, заставив повременить с куплей-продажей.
Появился больший объем предложений за счет тех, кто решил заработать на сдаче в аренду. Это более выигрышный вариант в сложившейся ситуации. Еще одна причина – люди, ранее купившие квартиры в новостройке для дальнейшей сдачи их внаем, реализовали свои планы.
– Предложений от арендодателей достаточно много, но снижение стоимости квартиранты ощутили не особо. Это всего 1-3%, очень мало. Почему так?
– Обстановка сейчас двоякая. Ипотека для многих закрылась, ключевая ставка ЦБ пока останется на прежнем уровне. Отток покупателей в стан съемщиков произошел, но он не даст взлета арендной стоимости. Такая информация актуальна, по крайней мере, не на пике сезона. Сейчас предложение арендного жилья остается высоким.
Серьезное же снижение стоимости аренды может произойти, когда арендаторы станут покупателями. Еще один вариант – когда государство построит доходные дома и обвалит спекулятивные цены частника-арендодателя.
Строительная компания «Синара-Девелопмент» – ведущий застройщик в Волгограде. Девелопер поделился итогами своей работы в 2024 году, уделил некоторое внимание запланированным проектам. Дополнительно озвучена информация, которая касается поддержки покупателей.
Данный застройщик вошел в ТОП-5 наиболее крупных волгоградских девелоперов. Работает он в этой сфере свыше пятнадцати лет. За это время «Синара-Девелопмент» возвела примерно 377 000 «квадратов» жилых помещений в черте города. Ежегодно к данному числу прибавляется не менее 40– 60 000 кв. м.
– Первой строительной компанией на территории Волгограда, которая начала заниматься комплексным освоением территорий, стала именно «Синара-Девелопмент». ЖК «Новый Свет» – это первый масштабный проект. Специалисты смогли построить приблизительно 120 000 кв. м. жилых площадей. Помимо этого, возвели разнообразные инфраструктурные, иные объекты. Мне кажется, что данный проект – лучший из тех, которые реализовывали за последние несколько лет в городе, – отметил директор проектов гражданского строительства «Синара-Девелопмент» Ю. Старков.
Несомненно, это не единственное достижение строительной компании. Какая из представленных в Волгограде новостроек считается лучшей? Что собой представляет соседский центр, который планируют возвести в Дзержинском районе? Снизится ли стоимости объектов недвижимости? Об этом и многом другом в данной публикации.
Волгоградский застройщик выходит на новый уровень
Рынок недвижимости активно развивался первые два квартала 2024 года. Ситуация изменилась после отмены льготной ипотечной программы с господдержкой. Менее активно люди начали покупать недвижимость еще и потому, что ЦБ РФ несколько раз поднимал ключевую ставку.
– Несомненно, ситуация стремительно меняется. Сейчас квартиры приобретают не так активно. Происходит постепенное переформатирование рынка недвижимости. Девелоперы оценивают ситуацию и пересматривают собственные стратегии. Но ничего страшного не произошло. Сейчас появилась возможность не только изменить подход, но и внедрить какие-то инновации. Многие застройщики уже начали продавать новостройки в рассрочку. Помимо этого, они подыскивают и другие решения. Ведь только так можно продолжать развиваться, – говорит Ю. Старков.
Хотя сейчас на рынке недвижимости не все хорошо, стройкомпания закончила возведение очередного ЖК Level UP, который расположен в Центральном районе. Ей уже выдали разрешение на ввод в эксплуатацию.
– Согласно данным «Единого ресурса застройщиков», именно комплекс Level UP в течение всего прошлого года лидировал в перечне новостроек Волгоградского региона. Наш дом получил наивысший балл по оценке потребительских качеств новостройки, – сообщила руководитель расположенного в Волгограде обособленного структурного подразделения компании М. Дробаш.
Какие жилые комплексы в текущем году появятся в городе?
В скором времени «Синара-Девелопмент» хочет и новостройку, находящуюся в Советском районе, ввести в эксплуатацию. Она относится к первой очереди масштабного проекта, который получил название «Университетский». Расположен объект на ул. Петровского, №4а. Компания возводит сразу два 23-этажных дома. Запланировано создание огромного общего двора, а также зон отдыха и мест для прогулок.
В середине прошлого года девелопер приступил к возведению комплекса «Романовъ комфорт», выбрав участок в Дзержинском районе. Занимаясь подготовкой проектной документации, застройщик решил немного отойти от классики.
Внутреннюю часть новостройки решили не менять. При этом двор, а также фасад девелопер хочет оформить немного по-другому. Кроме того, на крыше планируют установить автономную газовую котельную. Подобный подход позволит людям включать и отключать отопление тогда, когда потребуется. Объект хотят ввести в эксплуатацию в конце этого года.
Соседский центр: такого в Волгограде еще не было
Застройщик планирует продолжить работу в Дзержинском районе. Именно здесь на Трехгорной в скором времени начнут возводить уникальный жилой комплекс.
В его состав войдет два строения различной этажности. Запланировано строительство пятисот квартир различной площади. Каждое жилье хотят оформить особым образом. Помимо этого, в ЖК будет не только охрана, но и предназначенная для снятия показаний телеметрическая система.
На территории данного комплекса построят соседский центр.
– Люди, проживающие в «многоэтажках», порой не знают, кто купил квартиру рядом с ними. Соседский центр даст возможность изменить ситуацию и объединить собственников жилья. В нем появится зал, в котором можно проводить общедомовые собрания, разнообразные мероприятия. Отдельно подготовят помещения, чтобы родители смогли бы на время оставить малышей. В соседском центре будет установлена вся требуемая техника, мебель, – отмечает Ю. Старков.
Постепенно рассрочки вытесняют ипотечные кредиты
– И сейчас наша компания пользуется ипотечными инструментами. При этом дополнительно мы разрабатываем специальные предложения для потенциальных клиентов, например, разнообразные виды рассрочки. Многие покупатели уже успели их оценить, – говорит М. Дробаш.
На данный момент девелопер предоставляет возможность покупки квартир в рассрочку (она беспроцентная). Доступно два варианта – «20/80» или «50/50». Суть этого предложения заключается в том, что клиент платит 20% или 50% относительно рыночной стоимости жилья сразу. Остаток следует внести непосредственно перед сдачей новостройки. Те люди, которые отдадут предпочтение первому варианту, получат скидку в размере 5%. Если они выберут второй, то 10%.
Интересные предложения предусмотрены и для 200 000 семейных пар, имеющих на руках сертификаты маткапитала…
Наиболее привлекательные варианты подготовлены для тех покупателей, которые располагают средствами. Им застройщик готов предоставить скидку до 9-10% от стоимости жилья. В некоторых случаях она может составлять 1 000 000 рублей.
Застройщики, уверенно стоящие на ногах
В январе-июне текущего года девелоперы не будут рисковать.
– Стройкомпания «Синара-Девелопмент» уверенно стоит на ногах. Мы располагаем определенным инвестиционным потенциалом, готовы возводить, предлагать интересные варианты. Мне кажется, что все будет отлично, – подытожил Ю. Старков.
Владимир Путин пообещал урегулировать ситуацию в сфере ипотеки, что вызвало активные обсуждения среди банкиров и застройщиков. Специалисты подчеркивают, что банки ограничены ключевой ставкой, а застройщики – стоимостью строительных материалов. Это создает значительное давление на оба сектора. Остается неясным, как будет развиваться ситуация в дальнейшем.
– Это нехорошо! – с возмущением заявил президент РФ на прямой линии.
Семейство Пархоменко из города Краснодар не смогло получить ипотеку с 6-процентной ставкой, столкнувшись с серьезными препятствиями. Они обратились в банки, но наткнулись на лимиты, которые поставили их в тупик. Подобное вызвало недоумение у президента, который был удивлен такими барьерами для граждан.
– Лимитов не должно быть! – уверил президент.
Согласно его словам, уже обсудил данную ситуацию. Ему пообещали, что лимитов не станет. Если банковские учреждения дают отказ в предоставлении семейной ипотеки, это может указывать на то, что не вовремя выделяют субсидии. А виновато кто? Получается, правительство России.
Тема семейной ипотечной программы не случайно стала центральной на прямой линии. В. Путин неоднократно подчеркивал важность демографической ситуации в стране, заметив, что уровень рождаемости упал до критически показателей в 1,4%. Для устойчивого развития страны данный уровень следует приумножить хотя бы до 2,3%, как это раньше было.
Президент уверен, что поддержка семей может стать ключевым фактором для увеличения рождаемости. В этом контексте семейная ипотека выступает как один из важных инструментов, способствующих улучшению жилищных условий и стимулирующих рождение детей. Государственные программы, направленные на снижение процентных ставок по ипотечным кредитам и предоставление субсидий, могут значительно облегчить финансовое бремя для молодых семей. Это в свою очередь повысит их уверенность в будущем и готовность к рождению детей.
В период с марта по июнь текущего года, согласно данным «ДОМ.РФ», наблюдался значительный рост выдачи семейных ипотечных кредитов. Но в июле правительство внесло коррективы в условия программы, что привело к сокращению числа получателей. Максимальная сумма ипотечного кредита для жителей столицы, Московской обл., Санкт-Петербурга и Ленинградской области составляет 12 млн. руб. В других регионах этот лимит не превышает 6 млн. руб. Виталий Мутко отмечает, что доля семейной ипотеки составляет 40-45%.
Министерство финансов отметило, что за 11 месяцев было выдано 340 тысяч новых семейных ипотечных кредитов. Это значительно ниже показателей предыдущего года. Подобные изменения могут существенно повлиять на рынок недвижимости и доступность жилья для семей с детьми.
Специалисты сомневаются, что заявление президента серьезнейшим образом повлияет на рынок недвижимости, который переживает кризис.
– Ипотечная программа станет более доступной только при наличии достаточных лимитов, – утверждает Лазовский, основатель проекта «Инвестиции Лазовского». – Спрос восстановится лишь частично, так как семейная ипотечная программа не является льготной, подходит не всем.
Многие задаются вопросом, можно ли ожидать снижения цен. Лазовский объяснил и это:
«Почему стоимость должна упасть? Ожидать снижения цен не стоит. Обычно рост спроса приводит к увеличению. Для того чтобы цены упали, застройщикам нужно сократить свои затраты. Однако стоимость материалов даже в зимний период года не снижается, как это было ранее. Снижения цен не предвидится. Более того, они могут вырасти на 5% из-за удорожания материалов.
– Ипотечная программа продолжает зависеть от ключевой ставки и банковских ставок. Основные принципы остаются прежними, но теперь выдача семейной ипотеки станет проще. В остальном ситуация не изменится, – неоптимистично говорит Алексей Кричевский, эксперт на рынке недвижимости.
– А как же остальные льготники? Ведь помимо семейной ипотеки существуют программы для IT-специалистов, жителей Арктики, Дальнего Востока и прочих категорий.
– О других льготных программах даже не упоминалось. Банковским учреждениям и застройщикам придется адаптироваться к текущим условиям, но уже без возможности гибко управлять лимитами, первоначальными взносами и иными ключевыми параметрами, – резюмирует Кричевский.
Ипотека по-прежнему зависит от ключевой ставки и ставок банковских организаций. Основные принципы остаются неизменными, но теперь не будет подобных проблем с выдачей семейной ипотечной программы. В остальном все остается также. Из-за возможного повышения ключевой ставки застройщикам и финансовым организациям станет еще труднее. Людей, которые могут позволить себе кредиты и тратят на них менее половины своих доходов, практически не останется.
Несмотря на это, надежда остается. После каждого кризиса всегда наступает восстановление, и, возможно, сейчас самое время для новых решений, инноваций в ипотеке.
